Nos domaines d’intervention au service de vos enjeux

Pour les entreprises, les taxes locales représentent la seconde charge fiscale. Pour les collectivités locales, elles constituent la première ressource.

Complexes à évaluer, régulièrement reformées et en constante augmentation, les taxes locales sont pourtant mal estimées par les entreprises, les foncières ou les promoteurs qui se focalisent sur les loyers. De plus, la tendance haussière de ces taxes n’est pas prête de s’inverser : Assise sur un champ d’application non délocalisable, l’État et les collectivités utilisent fréquemment ces taxes pour augmenter et compenser leurs besoins de rendement fiscal et la baisse des dotations.

Il est par conséquent essentiel dans une démarche de maîtrise des coûts d’avoir une vision globale de cette catégorie de charges et d’actionner les bons leviers pour identifier les taxes locales ou les taxes d’urbanisme qui peuvent être, sécurisées, maîtrisées et allégées.

Ainsi cette saine gestion de la charge fiscale de l’immobilier passe par la prévision et la vérification des différentes taxes liées à l’immobilier sans qu’il soit nécessaire d’opposer locataire et propriétaire car tous deux bénéficient du résultat de la démarche.  

Taxe foncière

La Taxe Foncière est un impôt dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers. Elle fait partie des impôts locaux utilisés pour le financement du budget des communes, des communautés de communes et des départements. Le calcul de la Taxe Foncière est basé sur la valeur locative cadastrale du bien, dite valeur locative, qui correspond à ce qu'il pourrait rapporter en cas de mise en location aux conditions du marché fixé à une date de référence. La législation actuelle de cette taxe qui date de 1970 est totalement à bout de souffle ce qui la rend inéquitable malgré les corrections jurisprudentielles pas toujours cohérentes.

La Taxe Foncière est amenée à évoluer fortement ces prochaines années en vue de la révision des valeurs locatives.

Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères

La TEOM concerne toute propriété soumise à la Taxe Foncière sur les propriétés bâties. Elle s'applique au propriétaire du bien. Si le bien est loué, le propriétaire peut en récupérer le montant dans les charges locatives.

L’impact de cette taxe est difficile à appréhender en gestion, au vu des possibilités d’exonération importantes mais non systématique. 

Taxe sur les bureaux

La Taxe sur les Bureaux (TSB), applicable dans la région d'Île-de-France, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement. Elle est calculée en multipliant la surface des locaux imposables par un tarif au m², qui varie en fonction de la circonscription dans laquelle ils sont situés.

Cette taxe régulièrement modifiée par des Bulletins Officiels des Impôts est victime d’un débat important d’interprétation de son champ d’application précis.

Elle est aujourd’hui parfois équivalente à la Taxe Foncière en terme de montant.

Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement

La Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement a été créé en 2015 sur le même champ d’application que la catégorie stationnement de la Taxe Bureaux mais avec un tarif doublement plus élevé.

CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l'une des 2 composantes de la Contribution Economique Territoriale (CET) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). La CFE est due dans chaque commune où l'entreprise dispose de locaux et de terrains. Elle est assise sur la même base de valeurs locatives que la Taxe Foncière, et par conséquent, elle doit être analysée systématiquement en même temps que la taxe foncière. Compte tenu, de l’obsolescence de cette dernière, La CFE présente un potentiel de valorisation et de réduction important et une forte iniquité. Elle est tout aussi impactée par la future révision des bases locatives que la Taxe Foncière.

Fiscalité locale

La fiscalité locale est un enjeu majeur de gestion : elle est devenue le deuxième poste de charge fiscale pour les entreprises, après l’IS et avant la TVA. Elle constitue également un enjeu de négociation entre les bailleurs et les preneurs. C’est une charge due, non refacturable en cas de vacance. Il est donc primordial de la maîtriser tant pour les propriétaires que pour les locataires, à qui tout ou partie est refacturée. Il existe un coût fiscal local global pour l’exploitant composé de la Taxe Foncière, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères, de la Taxe sur les Bureaux (en Ile de France) et de la Cotisation Foncière des Entreprises. Ce coût varie en fonction des destinations: commerce, stockage ou industriel.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est assise sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement des bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Soumise à des exonérations multiples et complexes, la taxe d’aménagement est rarement maîtrisée par les bailleurs. Elle est pour les promoteurs, un enjeu primordial qui peut remettre en cause l’avenir d’un projet de restructuration si elle est mal appréhendée avec des coûts additionnels non négligeables.

La Taxe pour la création de bureaux, de commerce et de locaux de stockage

Anciennement Redevance, la taxe pour la création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage a été mise en place en janvier 2016 pour financer le Grand Paris. La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Île-de-France, est soumise à une taxe perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement. Son assiette et ses tarifs ont été fortement augmentés. Avec une assiette élargie elle est l’objet d’un flou de la jurisprudence quant aux affectations des locaux assujettis dans le cadre des restructurations.

Fiscalité de l’urbanisme

La fiscalité de l’urbanisme est due auprès du propriétaire lors de la construction et la restructuration de son patrimoine immobilier, autrement dit à chaque fois qu’il procède à un changement de consistance.

La fiscalité de l’urbanisme est constituée de la Taxe d’aménagement et de la Taxe pour la création de bureaux, de commerces et de locaux de stockage

TASCOM

La Taxe sur les Surfaces Commerciales est assise sur les commerces dont la surface de vente est supérieure à 400 m².
Elle est un enjeu important pour les exploitants de grandes surfaces commerciales et constitue un potentiel de ressources importantes pour les collectivités.

Elle est toutefois très mal maîtrisée par ces dernières et fait l’objet d’un contentieux important. 

TLPE

La Taxe Locale sur la Publicité Extérieure est une taxe facultative assise sur les supports publicitaires visibles depuis la voie publique.

Elle est pour l’instant d’un enjeu mineur mais cette taxe est appelée à se développer. Son champ d’application est particulièrement complexe, au regard des difficultés importantes de calculs et de mesures des surfaces des enseignes, qui entraînent des impositions infondées.

Autres taxes

Nos expertises : valorisation et conseil

Alliant les compétences fiscales à la pratique du terrain, nos experts fiscalistes et nos géomètres procèdent à l’analyse exhaustive de toutes les possibilités d’allègement de la charge fiscale liée au patrimoine immobilier. Le conseil en fiscalité locale et d’urbanisme mobilise une chaine de compétences, inscrite dans une procédure éprouvée : audit sur le terrain pour vérifier et mesurer les surfaces réelles, les aménagements et la qualité des biens, évaluation et sécurisation des valeurs par comparaison selon la nature des locaux, l’affectation et la situation de l’immeuble. Nous intervenons sur toutes les étapes de la chaine de valeur du patrimoine immobilier : projet, construction, rénovation, exploitation…

Audit

Lors de l’audit, nous réalisons en premier lieu une analyse interne de l’évaluation à partir des données du client puis nous poursuivons par une visite des lieux et une vérification des surfaces et des affectations. Nous procédons ensuite, grâce à nos bases de données constituées depuis 1970, au choix du local type de référence pertinent. La connaissance des termes de comparaison pour chaque commune ou pour chaque affectation selon la nature des locaux est décisive quant à l’évaluation et l’estimation juste de la base fiscale de l’ensemble des taxes locales.  Nous remettons un rapport détaillé à notre client pour l’obtention de la juste valorisation des taxes, et donc des dégrèvements sur les années non prescrites.

Notre champ de compétence s’inscrit à la fois au bénéfice du patrimoine des acteurs privés comme pour celui détenu par les collectivités et bailleurs sociaux.

Conseil

Nous accompagnons nos clients, dans toutes les étapes du développement, de l’acquisition, de la cession ou de la restructuration de leurs actifs. A leurs côtés, nous constituons, au fur et à mesure, une vision raisonnée de leur historique d’une part et une synthèse de la situation fiscale de leur patrimoine et une analyse pragmatique des perspectives d’évolution de la législation. D’autre part, nous élaborons ainsi pour eux des accompagnements de valorisation au plus juste et une cartographie possible de risques.

Nos activités de conseil s’intègrent dans une démarche globale pour l’aide à la décision d’investissement de gestion et de valorisation.

Déclarations

Une bonne valorisation commence par une bonne déclaration. Certains changements d’affectation et de consistance peuvent notamment donner lieu à des exonérations ou des revalorisations. Aussi un accompagnement efficace passe par le respect rigoureux des différentes procédures et étapes de déclarations. Ce sont les premiers éléments fondamentaux de sécurisation des impositions. Elles nécessitent un formalisme et des délais précis auquels sont formés nos experts. Elles sont aujourd’hui une absolue nécessité pour une relation apaisée entre les propriétaires, les locataires et l’administration.

Prévisions / Estimations : étude d’impact

En l’absence de visibilité sur l’évolution réglementaire et sur l’évaluation des bases cadastrales, à la veille du vaste programme de la révision des valeurs locatives, nous construisons des modèles prédictifs sur mesure pour chacun de nos clients.

Nous établissons des prévisions, des comparaisons et études d’impacts par scénario, déterminons des indicateurs et chiffrons les résultats. Cela permet à nos clients d’anticiper, de mieux négocier, de maîtriser leurs risques et de construire leurs plans de financement pour leurs investissements immobiliers en intégrant des données fiables sur la fiscalité future.

Formation

Nous élaborons pour nos clients des formations sur mesure en fonction des évolutions du contexte réglementaire ou sur une expertise particulière. Nous accompagnons nos clients, leurs équipes et leur direction à appréhender l’environnement des taxes, à comprendre le mécanisme d’imposition, les enjeux d’un suivi et à mieux répondre aux demandes de leurs propres clients et leurs interlocuteurs fiscaux. Nous sommes agréés « organisme de formation ». 

Une équipe d’experts dédiés à vos enjeux

Les équipes d’EIF rassemblent une double compétence : Fiscalistes et Géomètres, permettant au cabinet de proposer à ses clients une offre unique dans l’audit et la valorisation de la fiscalité. Fort de l’expertise et de l’expérience de ses collaborateurs, EIF apporte à ses clients un conseil et un accompagnement sur mesure avec une approche pragmatique fondée sur la complémentarité des profils pour plus de valorisation et plus de sécurisation.

Aymeric Poujol

Fiscaliste Expert – Dirigeant et associé des cabinets EIF et EIF innovation

Diplômé en fiscalité et en finance de Paris Sud, Aymeric intègre EIF en 2001, comme expert junior, puis sénior pour prendre la direction du cabinet qu’il rachète avec son associée en 2006. Ensemble ils créent EIF innovation en 2010 dédiée à la fiscalité de l’innovation et qui vient compléter l’entité EIF, fortement ancrée dans l’immobilier (fiscalité locale).

Dirigeant et Associé du groupe EIF pour les deux entités EIF et EIF Innovation, Aymeric Poujol, se revendique « praticien de l’expérience » plus que théoricien. Il identifie pour ses clients les impacts concrets des modifications des dispositifs fiscaux locaux. Présent sur toute la chaîne fiscale du coût immobilier, de la R&D des bâtiments aux charges d’exploitation, Aymeric pilote les équipes d’EIF vers une expertise de pointe et un conseil à forte valeur ajoutée.

Passionné par le patrimoine et l’architecture, il travaille à une nouvelle articulation entre différents outils fiscaux pour faire avancer la rénovation des bâtiments historiques et leur financement. 

Sandrine Julien

Fiscaliste Expert – Dirigeante et associée des cabinets EIF et EIF innovation

Diplômée de l’ESG Paris et Titulaire d’un DESS de fiscalité des entreprises à Toulouse, Sandrine entre en 1998 chez EIF comme consultante junior, puis sénior pour prendre la direction du cabinet qu’elle rachète avec son associé en 2006. Ensemble ils créent EIF innovation en 2010 dédié à la fiscalité de l’innovation et qui vient compléter l’entité EIF, fortement ancrée dans l’immobilier (fiscalité locale).

Dirigeante et Associée du groupe EIF pour les deux entités EIF (fiscalité immobilière) et EIF Innovation (fiscalité de l’innovation) Sandrine Julien accompagne les clients français et étrangers dans le cadre de l'ensemble de leurs problématiques immobilières, liées à la fiscalité foncière et de l’urbanisme et à la valorisation de leurs actifs immobiliers. Elle anime une équipe de fiscalistes et géomètres spécialisés dans les différents domaines de la fiscalité locale. Sa valeur ajoutée fait la spécificité du conseil EIF : savoir définir pour les clients des accompagnements sur leur risque fiscal, construisant pour eux une cartographie des impacts et des opportunités face aux évolutions réglementaires. Elle rencontre les autorités fiscales avec les clients sans limiter ces points de contact aux seuls contentieux et réclamations, en développant avec eux d’autres relations comme la négociation ou la médiation.

Enfin elle établit avec ces mêmes autorités institutionnelles un dialogue d’expert à expert pour faire évoluer la réglementation fiscale en faveur des entreprises. 

Les associés

En 2006, Sandrine Julien et Aymeric Poujol ont racheté EIF, le cabinet d'expertise dans lequel ils travaillaient respectivement depuis 20 et 15 ans.

 

Les experts fiscalistes

Nos experts fiscalistes sont tous titulaires d’un Master II en fiscalité, renforcé par une formation en interne de deux ans par les associés et une formation évolutive sur le terrain.

Ils sont tous spécialistes de leur domaine dans la fiscalité immobilière.

Leur vocation : être et rester les référents en matière de fiscalité de l’immobilier.

Pour cela, nous avons sélectionné les meilleurs diplômes de juriste/fiscaliste et recrutons dans les Universités de Paris 1 et Dauphine, mais aussi à celle d’Aix-Marseille avec qui le partenariat réciproque nous a naturellement amené à ouvrir un bureau-antenne pour mieux s’ancrer dans l’écosystème local. 

Les géomètres

Titulaire d’un Diplôme de géomètre et avec une longue expérience sur le terrain, nos géomètres sont formés à nos exigences de qualité sur la vérification des surfaces, des mesures, de la qualité des aménagements, des affectations, et de l’environnement des bâtiments. L’équipe est sous la responsabilité d’un géomètre sénior, en poste depuis une dizaine d’années chez EIF.

  • COTIGNY Loic
  • VIVIER Antoine
  • HENROT DIAS Daniel
  • MORGADINHO Mickaël

Responsable du développement : Christophe Thevenot

Christophe THEVENOT est en charge du développement du Groupe EIF depuis 2014. Il gère l'expansion du Groupe et valorise le positionnement d'excellence des experts d’EIF auprès des clients du Groupe. Son expérience couvre un large éventail de sujets liés à la stratégie de croissance et l’amélioration de la performance financière de nos clients. Ses moteurs : l’esprit entrepreneur et la conquête de nouveaux marchés. Ingénieur diplômé ECL/ITII Lyon en Génie Industriel, Christophe a été Directeur associé du leader européen du conseil opérationnel (2000-2009) puis Directeur Général associé du leader français du conseil en performance énergétique (C2E) (2009-2012). 

Notre approche, nos valeurs

L’équipe d'EIF constituée d’experts fiscalistes et géomètres conçoit son accompagnement comme une offre complète sur mesure adaptée à chacun de ses clients, tout au long de l’évolution ou de la constitution de leurs patrimoines. Développant une expertise sur tous les rouages de la fiscalité de l’immobilier, nous nous attachons chez EIF à mettre nos compétences sur mesures au service de nos clients.

Ce qui fait notre marque de fabrique : un diagnostic approfondi, la performance de l’anticipation et la culture du résultat.

Un diagnostic approfondi

Un diagnostic approfondi de chaque situation est réalisé par un fiscaliste confirmé en binôme avec un géomètre afin de déterminer une cartographie des valorisations et des risques. Ce diagnostic constitue une vision performante de la situation et donne des outils d’analyse pour arbitrer avec les clients, les actions à mettre en place.

La performance de l’anticipation

Le contexte réglementaire concernant la fiscalité de l’urbanisme et la fiscalité locale est complexe et en perpétuelle évolution. Chaque changement a des impacts sur les entreprises en fonction de la nature de l’activité, de la taille, de l’implantation. Nos experts sont au service de nos clients pour évaluer avec eux les impacts, positifs et négatifs, les coûts cachés et les valorisations possibles de chaque changement réglementaire. La révision des valeurs locatives est un exemple d’évolution importante à anticiper et maîtriser.

La culture du résultat

Chez EIF, la culture du résultat est au centre de notre démarche. Par notre expertise d’abord, car nos experts ont des obligations de moyens vis-à-vis des clients, en termes d’équipe, de mobilisation, de disponibilité mais surtout une obligation de résultat, dans la volonté d’adapter nos recommandations à chaque situation et co-construire avec nos clients les solutions adaptées. Notre démarche repose sur notre mode de rémunération basé sur le success fee, le partage de résultat. L’intérêt de notre client est au cœur de notre préoccupation.

Un cabinet à forte valeur ajoutée

EIF accompagne les entreprises, investisseurs, foncières, promoteurs mais aussi collectivités locales et bailleurs sociaux dans la prévision, l’audit et la valorisation de leurs taxes locales et d’urbanisme. Notre expertise repose sur l’alliance de fiscalistes experts en valeurs cadastrales et de géomètres qui identifient les risques et les indus liés à la fiscalité de l’immobilier ainsi que les impacts des évolutions réglementaires sur le patrimoine immobilier. Diagnostic approfondi, anticipation performante et culture du résultat structurent notre démarche dans nos différentes interventions auprès des clients. Nos offres interviennent tout au long du cycle de vie du patrimoine immobilier et sont activées en fonction du besoin précis de nos clients : Audit & Valorisation – Conseil – Formation – Déclarations – Prévision & Estimation. En 2015 nous avons vérifié et valorisé plus de 3 millions de m2 d’actifs immobiliers sur le territoire français, soit l’équivalent de l’ensemble du quartier d’affaires de la Défense à Paris.

 

Qui sommes-nous ?

EIF accompagne les entreprises, investisseurs, foncières, promoteurs mais aussi collectivités locales et bailleurs sociaux dans la prévision, l’audit et la valorisation de leurs taxes locales et d’urbanisme. Notre expertise repose sur l’alliance de fiscalistes experts en valeurs cadastrales et de géomètres qui identifient les risques et les indus liés à la fiscalité de l’immobilier ainsi que les impacts des évolutions réglementaires sur le patrimoine immobilier. Diagnostic Approfondi, Anticipation performante et culture du résultat structurent notre démarche dans nos différentes interventions auprès des clients. Nos offres interviennent tout au long du cycle de vie du patrimoine immobilier et sont activées en fonction du besoin précis de nos clients : Audit & Valorisation – Conseil – Formation – Déclaration – Prévision & Estimation. En 2015 nous avons vérifié et valorisé plus de 3 millions de m2 d’actifs immobiliers sur le territoire français, soit l’équivalent de l’ensemble du quartier d’affaires de la Défense à Paris.

1958

Création d’EIF expertise

1958

Création d’EIF expertise

1958

Création d’EIF expertise

1958

Création d’EIF expertise

1958

Inauguration du CNIT  à Courbevoie construit par Robert Camelot, Jean de Mailly, Bernard Zehrfuss, Nicolas Esquillan et Jean Prouvé.

1983

Inauguration du CNIT  à Courbevoie construit par Robert Camelot, Jean de Mailly, Bernard Zehrfuss, Nicolas Esquillan et Jean Prouvé.

2002

Inauguration du CNIT  à Courbevoie construit par Robert Camelot, Jean de Mailly, Bernard Zehrfuss, Nicolas Esquillan et Jean Prouvé.

2012

Inauguration du CNIT  à Courbevoie construit par Robert Camelot, Jean de Mailly, Bernard Zehrfuss, Nicolas Esquillan et Jean Prouvé.

Parlons fiscalité

Guillaume Turcas Head of Asset Management Offices at AEW Europe
AEW  Europe travaille avec EIF depuis 2011 sur l’audit et la valorisation de la fiscalité locale de l’ensemble de nos actifs en France. Le cabinet est devenu ainsi notre interlocuteur unique sur ce domaine, ce qui est pour nous un gain en temps et en performance. Nous les avons choisis pour leur professionnalisme, la qualité de leur expertise et leur grande autonomie. Leur méthodologie rigoureuse nous permet une valorisation optimale et sécurisée de nos taxes. Nous apprécions le sens de l’écoute de leurs experts et leur réactivité. EIF est à notre sens le cabinet le plus à la pointe sur le marché français en termes de relation client et de process

Gaëlle Le Bon, Directrice Fiscale, Groupe FNAC
Nous travaillons avec le cabinet EIF depuis 2013 à la suite d’un appel d’offre que nous avions lancé sur la gestion des taxes locales. Ce qui nous a très rapidement convaincu, c'est leur connaissance de l’écosystème des bailleurs, notamment des centres commerciaux, et leur gestion efficace des mandats.
Ils interviennent pour nous sur toutes les entités du groupe FNAC : les 90 magasins en France, les entrepôts et le siège social. Leur expertise, leur compétence et leur compréhension fine du marché nous ont permis de réaliser des dégrèvements significatifs, de consolider la vision de l'ensemble de nos charges fiscales locales et de les sécuriser... Tout cela avec une sollicitation minimale de nos équipes.
Nous apprécions particulièrement leur relation client et leur méthodologie dans les dossiers avec des points réguliers sur l’avancement des missions, une écoute active, une grande autonomie et la capacité à répondre à nos questions sur des points complexes

Jacky Lorenzetti, Président Fondateur de Terreis
Nous avions contacté EIF sur recommandation pour auditer la fiscalité locale de nos actifs. Nous avions procédé à des tests sur des premières missions qui se sont vite révélés concluants… et cela fait maintenant plus de 20 ans que nous sommes pleinement satisfaits de notre collaboration, avec EIF chez Foncia puis chez Terreis, dont ils auditent aujourd’hui les actifs immobiliers. Nous apprécions leur efficacité et la justesse de leurs calculs, alliant valorisation et sécurisation de nos taxes locales. Leur expertise de pointe les distingue du reste du marché. Leur pertinence est tout aussi reconnue de la part de l’Administration, sensible à la qualité de leurs dossiers.
Chez eux le professionnalisme l’emporte et c’est pour cela que nous restons fidèles à leurs expertises.

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Actualités

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Contact : Christophe POUJEOL

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Contact : Pierre ABOUCAYA

 

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Vidéos

  • BATI energie

Présentation du dispositif CIR lors du salon Bati-Energie, Porte de Versailles.

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Version longue

 

 

  • Spoutnik

 

 

  • UNDER THE POLE II - Discovery Greenland - Teaser

 

 

  • EIF Soirée évènement “Under The Pole II - Discovery Greenland


« Que la stratégie soit belle est un fait, mais n’oubliez pas de regarder le résultat. » Winston Churchill

« Le vrai génie réside dans l’aptitude à évaluer l’incertain, le hasardeux, les informations conflictuelles. » Winston Churchill

« La Rigueur vient toujours à bout de l’obstacle » Léonard de Vinci

« L'architecture, c'est une tournure d'esprit et non un métier. » Le Corbusier

Passer en mode bashaut débit

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